Comment faire une offre d’achat immobilier : les étapes clés pour acheter sereinement

💡 AU SOMMAIRE DE CET ARTICLE

• Ce qu’est réellement une offre d’achat immobilier et ce qu’elle engage
• Les différences entre vente entre particuliers et vente via agence
• Les étapes essentielles pour rédiger une offre claire et sécurisée
• Ce qui se passe après une offre acceptée (délais, engagements, rétractation)
• Les erreurs à éviter pour ne pas compromettre votre projet

Faire une offre d’achat immobilier est une étape décisive dans un projet d’acquisition.
Trop basse, elle peut être refusée. Trop élevée ou mal rédigée, elle peut vous engager plus que prévu.
Beaucoup d’acheteurs s’interrogent : comment faire une offre d’achat au bon prix, avec les bonnes conditions, sans prendre de risques juridiques ou financiers ?

Dans cet article, les experts BAKARRA Immobilier vous expliquent comment faire une offre d’achat claire, sécurisée et adaptée à votre situation, que vous passiez par un particulier ou une agence.
Objectif : vous permettre d’acheter sereinement, avec une méthode fiable et une parfaite compréhension des règles.

L’offre d’achat est un écrit signé par lequel un acquéreur exprime sa volonté d’acheter un bien à un prix déterminé.
Elle contient généralement :

• l’identification précise du bien,
• l’identité de l’acquéreur,
• le prix proposé,
• les conditions suspensives envisagées (souvent l’obtention du prêt),
• la durée de validité de l’offre.

Une fois transmise, elle constitue une démarche sérieuse : elle invite le vendeur à se positionner clairement. Mais attention : sa portée dépend du contexte de la vente.

💡 À RETENIR

Une offre d’achat immobilier est un document écrit par lequel un acheteur propose d’acheter un bien à un prix donné, sous certaines conditions.
Une fois acceptée par le vendeur, elle peut engager juridiquement l’acheteur.

Avant de rédiger votre offre, il est essentiel de savoir que les règles ne sont pas les mêmes selon que vous traitez en direct avec le vendeur ou par l’intermédiaire d’un professionnel mandaté.

Cette distinction change profondément la manière dont l’offre peut être acceptée ou refusée.

Lorsqu’un vendeur publie une annonce sans intermédiaire, il fixe lui-même le prix auquel il accepte de vendre.
Dans ce contexte, si un acquéreur transmet une offre écrite et signée au prix demandé, et que le vendeur l’accepte, il existe un accord sur le bien et sur le prix.

Cet accord suffit juridiquement à considérer que la vente est formée, même avant la signature du compromis.

Conséquences pour le vendeur :

• il ne peut pas refuser une offre au prix sans motif sérieux (financement non crédible, incohérences majeures…),
• il ne peut pas préférer une autre offre au prix reçue plus tard,
• revenir sur sa décision peut l’exposer à des demandes d’indemnisation, voire à une action en exécution forcée.

Le cadre est donc très structurant : l’offre au prix, une fois acceptée, engage véritablement.

Quand la vente passe par un professionnel (agence, mandataire, notaire), la logique n’est plus la même.
Le mandat donné au professionnel a pour but de mettre en relation les parties, mais n’oblige pas le vendeur à accepter une offre au prix.

Même si un acquéreur propose exactement le montant affiché :

• le vendeur n’a aucune obligation d’accepter,
• il peut comparer les dossiers,
• il peut choisir l’acquéreur qu’il estime le plus fiable,
• il reste entièrement libre tant qu’il n’a pas donné une acceptation claire et explicite.

Cette liberté est souvent méconnue : beaucoup pensent qu’une offre au prix “bloque” la vente. Ce n’est vrai que dans une vente entre particuliers, pas dans une vente via un professionnel.

Enfin, si plusieurs offres au même prix arrivent, le vendeur peut choisir celle qui lui semble la plus solide, sans contrainte d’ordre chronologique.

💡 À RETENIR

• En vente entre particuliers, une offre acceptée peut former la vente.
• En vente via agence, le vendeur reste libre tant que le compromis n’est pas signé.
• Le cadre professionnel offre plus de souplesse et de sécurité pour l’acheteur.

Maintenant que la différence entre les deux situations est claire, voici comment procéder pour rédiger une offre d’achat efficace et solide.

Deux cas se présentent :

• Vous faites une offre au prix affiché.
  Elle a une valeur forte, surtout entre particuliers. Elle montre que vous êtes prêt à vous engager sans négociation.
• Vous proposez un prix inférieur.
  Le vendeur peut accepter, refuser ou faire une contre-proposition. C’est une phase de discussion.

Le prix est donc l’élément central de votre démarche.

La condition la plus courante et la plus importante est l’obtention d’un prêt immobilier.

Même si elle sera obligatoirement reprise dans le compromis, il est préférable de la rappeler dans l’offre, surtout entre particuliers, pour éviter toute ambiguïté.

D’autres conditions peuvent être envisagées, mais elles doivent rester juridiquement recevables pour être acceptées par le notaire.

Une offre doit comporter une durée de validité.
En général, quelques jours suffisent pour que l’agence immobilière la présente de vive voix au propriétaire, et à ce dernier d’y songer.

Cette limite permet :

• au vendeur de se décider sereinement,
• à l’acquéreur de ne pas rester dans l’incertitude,
• d’éviter les situations où plusieurs offres restent “en attente”.

💡 MINI GUIDE : LES 3 ÉTAPES ESSENTIELLES

• Déterminer un prix cohérent avec le marché et votre budget
• Ajouter les conditions suspensives indispensables (financement, diagnostics…)
• Limiter la durée de validité pour éviter toute ambiguïté

Lorsque vous êtes accompagné par un professionnel, vous n’avez pas besoin de rédiger l’offre vous-même.

Il vous suffit de lui communiquer le prix auquel vous souhaitez faire votre offre :

• oralement,
• par SMS,
• ou par mail.

Le professionnel rédige alors l’offre en bonne et due forme, vous la fait parvenir pour signature, puis la transmet au vendeur (ou son représentant). Tout est tracé, structuré et sécurisant.

C’est l’une des raisons pour lesquelles la démarche est souvent plus fluide lorsqu’un intermédiaire accompagne la transaction.

Quand le vendeur accepte votre offre par écrit, il y a accord sur le principe de la vente.
Cet accord ouvre la voie à la signature d’un avant-contrat, mais ce n’est pas encore l’acte définitif.

C’est seulement au compromis (ou à la promesse de vente), que les engagements deviennent encadrés juridiquement par le notaire.

L’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours, qui débute à compter du lendemain du premier jour où l’acquéreur a reçu la notification l’informant de la signature du compromis. Durant cette période, il peut renoncer à l’achat sans justification et sans pénalité.

Ce droit ne s’applique pas à l’offre d’achat, mais il apporte une sécurité importante au moment où les engagements deviennent formels.

Faire une offre d’achat n’a rien de compliqué dès lors que l’on comprend les règles du jeu.
La clé consiste à identifier dans quel cadre vous vous trouvez :

• entre particuliers, où une offre au prix acceptée peut suffire à former la vente,
• ou via un professionnel, où le vendeur reste libre tant qu’il n’a pas donné son accord exprès.

Dans tous les cas, une offre d’achat doit être claire, écrite, signée, limitée dans le temps et cohérente avec votre capacité financière.
Une compréhension précise de cette étape permet d’aborder votre acquisition avec confiance et sérénité.

💡 QUE RETENIR ?

• Une offre d’achat doit être écrite, claire et encadrée
• Le contexte de vente (particulier ou agence) change les règles
• Les conditions suspensives sont une protection essentielle
• Être accompagné par un professionnel permet d’éviter les erreurs coûteuses