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Résidence secondaire Côte Basque : optimiser sa revente en 2025
Par Tony Marion
Expert Immobilier
Depuis le 25 novembre 2024, un dispositif d'encadrement des loyers au Pays Basque est en vigueur dans 24 communes, dont Bayonne, Biarritz, Anglet, Saint-Jean-de-Luz et Hendaye.
Cette mesure vise à limiter les loyers excessifs dans les zones où la demande est particulièrement forte. Elle s'appuie sur un arrêté préfectoral publié chaque année, qui fixe les loyers de référence servant de base au calcul des plafonds.
Communes concernées par l'encadrement des loyers
L'encadrement des loyers Pays Basque s'applique dans les communes suivantes :
| Communes côtières | Communes intérieures | Bayonne et périphérie |
|---|---|---|
| Biarritz | Ascain | Bayonne |
| Anglet | Ustaritz | Boucau |
| Saint-Jean-de-Luz | Larressore | Mouguerre |
| Hendaye | Jatxou | Saint-Pierre-d'Irube |
| Guéthary | Ahetze | Lahonce |
| Bidart | Biriatou | Villefranque |
| Ciboure | Louhossoa | Arcangues |
| Urrugne | Urcuit | Bassussarry |
💡 À RETENIR
- 24 communes du Pays Basque sont concernées par l'encadrement
- La mesure s'applique depuis le 25 novembre 2024
- Un arrêté préfectoral annuel fixe les nouveaux tarifs de référence
Quels baux sont concernés par la réglementation ?
L'encadrement s'applique à tout contrat signé à partir du 25 novembre 2024 relevant de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dite loi Mermaz :
Types de baux inclus :
- Bail non meublé
- Bail meublé
- Bail étudiant
- Bail mobilité
Situations concernées :
- Les premières mises en location
- Les relocations
- Les renouvellements de baux
- Les colocations
Ne sont pas concernés :
- Locations saisonnières ou touristiques
- Résidences secondaires
- Biens loués avec un autre qu'habitation (garage, cave, etc.)
- Logements de fonction
- Biens régis par la loi de 1948
- Logements conventionnés ANAH spécifiques
Comment calculer votre loyer de référence
Les trois seuils de loyer à connaître
Chaque logement concerné se voit attribuer trois valeurs exprimées en €/m² de surface habitable :
- Loyer de référence
- Loyer de référence majoré (+20 %)
- Loyer de référence minoré (−30 %)
Ces montants varient selon :
- La localisation du bien
- Le type de location (vide ou meublée)
- Le type de logement (appartement ou maison)
- Le nombre de pièces
- L'époque de construction
Obligations du propriétaire bailleur
Mentions obligatoires dans le bail
| Information requise | Détail à mentionner |
|---|---|
| Loyer principal | Montant hors charges |
| Loyers de référence | Loyer de référence + loyer de référence majoré applicables |
| Charges | Montant des charges récupérables |
| Complément éventuel | Montant + description précise des éléments le justifiant |
💡 À RETENIR
- Le bail doit obligatoirement mentionner les loyers de référence applicables
- Tout complément de loyer doit être justifié précisément
- L'omission de ces mentions peut entraîner une nullité
Complément de loyer : conditions et limites strictes
Un complément de loyer peut être ajouté au plafond légal uniquement si le logement offre un atout rare ou exceptionnel, en termes de confort ou de localisation, non pris en compte dans le calcul du loyer de référence.
Situations interdisant tout complément
La loi interdit tout complément de loyer si le bien présente :
- Diagnostic de performance énergétique (DPE) en classe F ou G
- Présence d'humidité importante
- Sanitaires sur le palier
- Vis-à-vis inférieur à 10 mètres
- Mauvaise orientation de la pièce principale
- Fenêtres laissant passer l'air, infiltrations, installation électrique dégradée
Exemples de jurisprudence
Compléments refusés par les tribunaux :
- Valorisation basée uniquement sur l'esthétique
- Équipements courants (cuisine équipée standard, placards intégrés)
- Proximité d'un arrêt de transport en commun
- Travaux récents sans création d'élément exceptionnel
- Petit espace extérieur (balcon étroit)
Compléments acceptés :
- Terrasse de très grande superficie
- Vue exceptionnelle sur monument ou site emblématique
- Prestations et finitions haut de gamme
- Hauteur sous plafond supérieure à 3,30 m
La règle clé : La rareté et la singularité par rapport aux logements similaires du voisinage sont déterminantes.
Ajustements et recours possibles
Modifications de loyer autorisées
- Baisse de loyer : si le montant appliqué dépasse le loyer de référence majoré
- Augmentation lors d'un renouvellement : si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré
En cas de désaccord
En cas de litige sur le montant du loyer ou l'application d'un complément, bailleur et locataire peuvent saisir la commission départementale de conciliation. À défaut d'accord, le juge pourra trancher.
Bonnes pratiques pour les propriétaires
Checklist de conformité :
- Vérifier chaque année les loyers de référence via le simulateur officiel de la CAPB (Communauté d'Agglomération Pays Basque)
- Préparer un dossier solide justifiant tout complément éventuel
- Vérifier la légalité de votre bail
- Présenter clairement les informations au locataire dès la mise en annonce
💡 À RETENIR
- L'encadrement des loyers est une réalité dans 24 communes du Pays Basque
- Tout propriétaire doit connaître les loyers de référence de sa commune
- Un complément de loyer ne peut être appliqué que dans des cas très spécifiques
- La transparence et la conformité sont essentielles pour éviter les litiges
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- Rédiger un bail complet et sécurisé avec toutes les mentions obligatoires
- Éviter tout risque lié à un complément de loyer contestable
- Maximiser la rentabilité tout en respectant la loi
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