Honoraires d’agence : charge vendeur ou charge acquéreur, quelles différences ?

Lorsqu’on parle d’honoraires d’agence immobilière, deux expressions reviennent systématiquement : charge vendeur et charge acquéreur. Pour beaucoup, ces notions restent floues, parfois même sources de malentendus lors d’une vente ou d’un achat.

Pourtant, derrière ces termes, la réalité économique est beaucoup plus simple qu’il n’y paraît. Comprendre ces mécanismes permet avant tout d’aborder une transaction immobilière avec plus de clarté, de transparence et de maîtrise, aussi bien pour le vendeur que pour l’acquéreur.

Ces deux modes de répartition des honoraires donnent parfois l’impression que le coût de la transaction varie selon la charge choisie. En pratique, il n’en est rien. La différence n’est pas financière sur le prix final, mais structurelle sur la manière dont ce prix est présenté et taxé.

Quel que soit le mode de répartition des honoraires, le prix final payé reste identique pour l’acquéreur.

Prenons un exemple volontairement simple :

• Prix global du bien : 530 000 €

• Honoraires d’agence : 6 %, soit 30 000 €

• Net vendeur attendu : 500 000 €

Que les honoraires soient à la charge du vendeur ou de l’acquéreur, l’acheteur débourse toujours 530 000 € au total.

La différence ne porte donc pas sur le montant final, mais sur la façon dont ce prix est ventilé entre net vendeur, honoraires d’agence et base de calcul des frais annexes, notamment les frais de notaire.

Dans une vente avec honoraires à la charge du vendeur, le prix affiché est un prix honoraires d’agence inclus, sans distinction visible entre le net vendeur et les honoraires.

La base de calcul des frais de notaire correspond alors au prix total, soit 530 000 € dans notre exemple.

Ce mode de fonctionnement est historiquement très répandu et reste parfaitement valable. Il offre une lecture simple du prix, mais ne permet pas d’identifier clairement la part correspondant aux honoraires ni le montant net revenant au vendeur.

Dans une vente avec honoraires à la charge de l’acquéreur, le prix global reste strictement le même.

L’annonce détaille clairement :

• le prix net vendeur (500 000 €),

• le montant des honoraires (6,00% du prix de vente, soit 30 000 € TTC ),

• le prix total payé par l’acquéreur (530 000 €).

Les frais de notaire sont alors calculés sur le prix net vendeur, et non sur le prix honoraires inclus. Dans notre exemple, la base taxable passe de 530 000 € à 500 000 €, ce qui réduit mécaniquement les frais d’acquisition. Il s’agit d’un avantage concret, et non d’un simple détail théorique.

Du point de vue du vendeur, la répartition des honoraires change rarement la donne.

Ce qui compte réellement pour lui, c’est le montant net qu’il percevra, ici 500 000 €. Que les honoraires soient à sa charge ou à celle de l’acquéreur, ce montant est défini en amont et constitue la base de son projet de vente.

Il existe toutefois une situation où la répartition des honoraires peut avoir un impact réel : le calcul de la plus-value immobilière.

Imaginons un bien acheté 200 000 € il y a plusieurs années, puis revendu aujourd’hui 500 000 € :

• Achat du bien

  • Prix d’achat : 200 000 €

  • Honoraires d’agence : charge vendeur

  • Prix retenu fiscalement à l’achat : 200 000 €

• Revente du bien (honoraires charge acquéreur)

  • Prix affiché : 500 000 €

  • Honoraires d’agence (5 %) : 25 000 €, payés par l’acquéreur

  • Prix retenu pour la plus-value : 475 000 €

• Calcul de la plus-value brute

  • 475 000 € – 200 000 € = 275 000 €

Si la revente avait été faite honoraires charge vendeur, la base aurait été 500 000 €, soit une plus-value de 300 000 € !

Selon la structure des honoraires, une base de calcul plus élevée à l’achat ou à la revente peut augmenter mécaniquement la plus-value taxable. À l’inverse, une ventilation plus précise, comme en charge acquéreur, peut réduire l’écart pris en compte, sans modifier le prix réel du bien. C’est un levier souvent méconnu, mais stratégique.

Derrière le choix de la charge se cache souvent une question de fond : le client est-il avant tout le vendeur, qui confie son bien, ou l’acquéreur, qui réalise l’achat ?

Les pratiques varient selon la culture de l’agence, l’expérience de ses équipes et le parcours de ses fondateurs.

Chez BAKARRA, le choix de la charge acquéreur repose sur deux principes clairs : une transparence totale dans l’affichage des prix et des honoraires, et une réduction de la base taxable pour l’acquéreur, sans impact sur le net vendeur.

Charge vendeur ou charge acquéreur ne change pas le prix réel d’un bien.
Ce choix influence avant tout la lisibilité, la fiscalité et la compréhension globale de la transaction.

Dans un marché de plus en plus exigeant, maîtriser ces notions permet d’aborder un projet immobilier avec plus de recul, de transparence et de sérénité. C’est précisément dans cet esprit que BAKARRA conçoit son rôle d’accompagnement : éclairer les décisions, plutôt que les compliquer.