Les honoraires d’agence immobilière suscitent souvent des interrogations : faut-il les faire supporter au vendeur ou à l’acquéreur ? Le prix final change-t-il réellement ? Y a-t-il un impact fiscal ou juridique à connaître ?
En réalité, derrière ces deux modes de facturation se cachent des différences importantes de lecture du prix, de fiscalité et de stratégie de vente.
Dans cet article, les experts BAKARRA Immobilier vous expliquent de manière simple et transparente le fonctionnement des honoraires d’agence, afin que vous puissiez comprendre ce que vous payez, et pourquoi.
Charge vendeur et charge acquéreur : des notions souvent mal comprises
💡 DÉFINITION RAPIDE
Les honoraires d’agence correspondent à la rémunération de l’intermédiaire immobilier. Ils peuvent être affichés à la charge du vendeur ou de l’acquéreur, sans modifier le prix global payé.
Ces deux modes de répartition des honoraires donnent parfois l’impression que le coût de la transaction varie selon la charge choisie. En pratique, il n’en est rien. La différence n’est pas financière sur le prix final, mais structurelle sur la manière dont ce prix est présenté et taxé.
Une réalité incontournable : le prix global est toujours payé par l’acquéreur
Quel que soit le mode de répartition des honoraires, le prix final payé reste identique pour l’acquéreur.
Exemple chiffré : un bien à 530 000 €
Prenons un exemple volontairement simple :
-
Prix global du bien : 530 000 €
-
Honoraires d’agence : 6 %, soit 30 000 €
-
Net vendeur attendu : 500 000 €
Que les honoraires soient à la charge du vendeur ou de l’acquéreur, l’acheteur débourse toujours 530 000 € au total.
Pourquoi le montant final reste identique quel que soit le mode de charge ?
La différence ne porte donc pas sur le montant final, mais sur la façon dont ce prix est ventilé entre net vendeur, honoraires d’agence et base de calcul des frais annexes, notamment les frais de notaire.
💡 À RETENIR
- Le prix final payé par l’acquéreur est identique, quel que soit le mode de facturation
- La différence est comptable et fiscale, pas économique
- Le vendeur raisonne toujours en prix net vendeur
Charge vendeur : un fonctionnement historiquement répandu
Dans une vente avec honoraires à la charge du vendeur, le prix affiché est un prix honoraires d’agence inclus, sans distinction visible entre le net vendeur et les honoraires.
Prix honoraires inclus et base de calcul des frais de notaire
La base de calcul des frais de notaire correspond alors au prix total, soit 530 000 € dans notre exemple.
Une lecture simple du prix, mais peu détaillée
Ce mode de fonctionnement est historiquement très répandu et reste parfaitement valable. Il offre une lecture simple du prix, mais ne permet pas d’identifier clairement la part correspondant aux honoraires ni le montant net revenant au vendeur.
Avantages :
- Lecture simple du prix affiché
- Habitude historique du marché
Limites :
- Frais de notaire calculés sur un montant plus élevé
- Moins de transparence pour l’acquéreur
Charge acquéreur : plus de transparence, un impact fiscal concret
Dans une vente avec honoraires à la charge de l’acquéreur, le prix global reste strictement le même.
Exemple chiffré : un bien à 530 000 €
L’annonce détaille clairement :
-
le prix net vendeur (500 000 €),
-
le montant des honoraires (6,00% du prix de vente, soit 30 000 € TTC ),
-
le prix total payé par l’acquéreur (530 000 €).
Une base taxable réduite pour les frais de notaire
Les frais de notaire sont alors calculés sur le prix net vendeur, et non sur le prix honoraires inclus. Dans notre exemple, la base taxable passe de 530 000 € à 500 000 €, ce qui réduit mécaniquement les frais d’acquisition. Il s’agit d’un avantage concret, et non d’un simple détail théorique.
Pourquoi ce modèle progresse ?
- Frais de notaire calculés sur le prix net vendeur
- Meilleure lisibilité du prix réel du bien
- Impact fiscal parfois plus favorable
Le net vendeur reste toujours la référence pour le vendeur
Du point de vue du vendeur, la répartition des honoraires change rarement la donne.
Pourquoi la répartition des honoraires change rarement la donne
Ce qui compte réellement pour lui, c’est le montant net qu’il percevra, ici 500 000 €. Que les honoraires soient à sa charge ou à celle de l’acquéreur, ce montant est défini en amont et constitue la base de son projet de vente.
Le cas particulier de la plus-value immobilière
💡 Mini-explication
La charge des honoraires influence la base de calcul de la taxe sur plus-value immobilière, notamment en cas de vente d'une résidence secondaire ou d’investissement locatif. D’où l’intérêt d’un accompagnement expert.
Il existe toutefois une situation où la répartition des honoraires peut avoir un impact réel : le calcul de la plus-value immobilière.
Exemple simplifié d’un achat à 200 000 € et d’une revente à 500 000 €
Imaginons un bien acheté 200 000 € il y a plusieurs années, puis revendu aujourd’hui 500 000 € :
Si la revente avait été faite honoraires charge vendeur, la base aurait été 500 000 €, soit une plus-value de 300 000 € !
Selon la structure des honoraires, une base de calcul plus élevée à l’achat ou à la revente peut augmenter mécaniquement la plus-value taxable. À l’inverse, une ventilation plus précise, comme en charge acquéreur, peut réduire l’écart pris en compte, sans modifier le prix réel du bien. C’est un levier souvent méconnu, mais stratégique.
Pourquoi toutes les agences ne fonctionnent-elles pas de la même manière ?
Le débat : qui est le véritable client de l’agent immobilier ?
Derrière le choix de la charge se cache souvent une question de fond : le client est-il avant tout le vendeur, qui confie son bien, ou l’acquéreur, qui réalise l’achat ?
Les pratiques varient selon la culture de l’agence, l’expérience de ses équipes et le parcours de ses fondateurs.
Le choix BAKARRA : transparence et réduction de la base taxable
Chez BAKARRA, le choix de la charge acquéreur repose sur deux principes clairs : une transparence totale dans l’affichage des prix et des honoraires, et une réduction de la base taxable pour l’acquéreur, sans impact sur le net vendeur.
Charge vendeur ou charge acquéreur ne change pas le prix réel d’un bien.
Ce choix influence avant tout la lisibilité, la fiscalité et la compréhension globale de la transaction.
Dans un marché de plus en plus exigeant, maîtriser ces notions permet d’aborder un projet immobilier avec plus de recul, de transparence et de sérénité. C’est précisément dans cet esprit que BAKARRA conçoit son rôle d’accompagnement : éclairer les décisions, plutôt que les compliquer.
