Location saisonnière au Pays Basque : comprendre la réglementation et les solutions en 2025

Depuis quelques années, la location saisonnière s’est fortement développée sur le littoral basque.
Airbnb, Abritel ou Booking ont permis à de nombreux propriétaires de rentabiliser leur bien, mais cette tendance a contribué à raréfier le logement à l’année et à faire grimper les loyers.
Pour répondre à cet enjeu, la Communauté d’Agglomération Pays Basque (CAPB) a adopté une réglementation spécifique.
Son objectif : encadrer l’activité de location saisonnière tout en garantissant un nombre suffisant de logements pour les habitants permanents.

La réglementation s’applique dans les 24 communes de la CAPB. Elle distingue :

• Résidence principale
  Elle peut être louée en location saisonnière jusqu’à 120 jours par an. Une déclaration préalable en mairie est obligatoire pour obtenir un numéro d’enregistrement à faire figurer sur toutes vos annonces (en ligne ou papier).
• Résidence secondaire et annexes à la résidence principale
  Toute mise en location saisonnière nécessite : 
  - Une autorisation de changement d’usage délivrée par la CAPB avant la mise en location
  - Le respect du principe de compensation (voir ci-dessous)
  - La fourniture d’un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) valide.

💡 À RETENIR

• Résidence principale : 120 jours/an maximum + déclaration obligatoire + DPE
• Résidence secondaire : changement d'usage + déclaration obligatoire + DPE
• 24 communes concernées dans la CAPB

Mettre un logement en location saisonnière implique de compenser la perte de logement permanent.
Concrètement, le propriétaire doit transformer un local non résidentiel (commerce, bureau, etc.) en logement, de surface équivalente et situé dans la même commune.
Cette obligation, coûteuse et parfois complexe, dissuade nombre de propriétaires. Elle explique pourquoi de nombreux investisseurs se tournent vers des solutions plus simples, comme la location mixte.

Depuis fin 2024, la location saisonnière est soumise à l’obligation de fournir un DPE valide.

• Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025.
• Les logements classés F seront interdits à la location à partir du 1er janvier 2028.
• Les logements classés E seront interdits à la location à partir du 1er janvier 2034.
• En cas de non-transmission du DPE, le maire peut appliquer une astreinte de 100 € par jour ou une amende jusqu’à 5 000 €.

Pour éviter la compensation et conserver une rentabilité intéressante, le bail mixte est une alternative efficace :

• 9 mois de location étudiante (bail meublé étudiant)
• suivis de 3 mois en location saisonnière pendant l’été.

Ce dispositif n’était pas prévu initialement dans le règlement. Il a été autorisé à la suite de recours portés par des associations de propriétaires, qui ont obtenu que cette formule soit reconnue comme conforme.

C’est donc une dérogation, qui permet aux propriétaires de continuer à combiner location à l’année et saisonnière, tout en évitant les contraintes lourdes de la compensation. Attention, vous devez toujours obtenir l’autorisation par la mairie qui demandera une copie du bail étudiant. L'autorisation accordée est alors d’un an, contre deux ans pour la résidence principale.

💡 À RETENIR

• 9 mois location étudiante + 3 mois saisonnier = dérogation légale
• Évite la compensation et ses coûts
• Autorisation d'1 an (vs 2 ans pour résidence principale)

La réglementation prévoit des sanctions, mais dans un objectif avant tout dissuasif :

• Amende jusqu’à 50 000 € par logement en infraction
• Retrait des annonces sur les plateformes en cas d’absence de numéro d’enregistrement
• Astreinte journalière possible jusqu’à régularisation.

Vous l'avez compris, la réglementation impose des contraintes mais des solutions existent. Le bail mixte notamment permet de maintenir une rentabilité intéressante.
Chez BAKARRA, nous vous aidons à naviguer dans cette réglementation et à optimiser votre stratégie d'investissement au Pays Basque.