Droit immobilier
Compromis ou promesse de vente : quelle différence ?
Par Hugo Marion
Expert Immobilier
Aujourd’hui, rares sont les acquéreurs qui ne regardent pas la lettre énergétique avant même de visiter un bien.
Le Diagnostic de Performance Énergétique influence désormais fortement les recherches immobilières, les négociations… et parfois même les coups de cœur.
Beaucoup d’acheteurs filtrent directement les annonces avec uniquement des logements A ou B.
Pourtant, sur le terrain, la réalité est souvent plus nuancée. Le DPE reste un excellent indicateur. Il permet de comparer les logements, d’anticiper certaines charges et d’évaluer la performance énergétique globale d’un bien. Mais il ne doit jamais être analysé seul, ni pris au pied de la lettre.
Un bon achat immobilier ne se résume pas à une simple étiquette énergétique.
Le DPE reste une simulation théorique
C’est probablement le point le plus important à comprendre pour un acquéreur.
Le DPE ne mesure pas les consommations réelles des occupants.
Il repose sur une méthode de calcul standardisée qui applique des scénarios “types” :
- température moyenne ;
- temps d’occupation ;
- production d’eau chaude ;
- comportement théorique des habitants.
En pratique, deux logements identiques peuvent avoir des consommations totalement différentes selon :
- le mode de vie ;
- la présence dans le logement ;
- les habitudes de chauffage ;
- le niveau de confort recherché.
Le DPE donne donc une base cohérente de comparaison entre les biens, mais il ne prédit pas exactement les futures factures énergétiques.
D’ailleurs, certains acquéreurs découvrent parfois qu’un logement classé D ou E consomme finalement beaucoup moins que prévu dans leur usage quotidien.
Tous les logements ne sont pas pénalisés de la même manière
Le DPE ne regarde pas uniquement les matériaux ou l’épaisseur d’isolation.
Il prend aussi en compte la configuration même du logement.
C’est un point souvent mal compris par les acheteurs.
Prenons un exemple simple :
deux maisons strictement identiques :
- même surface ;
- même isolation ;
- mêmes matériaux ;
- même chauffage ;
- même année de construction.
Si l’une est une maison individuelle totalement indépendante et l’autre une maison mitoyenne, la maison mitoyenne sera généralement considérée comme plus performante énergétiquement.
Pourquoi ?
Parce qu’elle bénéficie naturellement de la chaleur du logement voisin auquel elle est accolée. Les déperditions thermiques sont donc moins importantes.
La logique est exactement la même dans un immeuble.
Un appartement situé au troisième étage sur quatre sera souvent considéré plus performant qu’un appartement situé au dernier étage, même avec des caractéristiques identiques.
Le logement sous toiture subit davantage :
- les variations de température ;
- les pertes de chaleur par le toit ;
- l’exposition aux intempéries.
Résultat : le dernier étage peut être pénalisé dans le calcul du DPE.
C’est aussi pour cette raison qu’un DPE doit toujours être remis dans son contexte global.
Tous les DPE ne se valent pas
C’est une réalité encore mal connue.
La qualité d’un DPE dépend fortement :
- des informations disponibles ;
- des justificatifs fournis ;
- de l’accès aux caractéristiques techniques du logement ;
- du niveau de détail accessible lors du diagnostic.
Lorsqu’un diagnostiqueur ne peut pas prouver certains éléments, par exemple :
- l’épaisseur d’un isolant ;
- la nature exacte des murs ;
- la date des menuiseries ;
- certains travaux réalisés sans facture —
il applique alors des valeurs par défaut. Et ces valeurs par défaut sont souvent pénalisantes.
Résultat : certains logements peuvent afficher une note moins bonne que leur performance réelle simplement faute de justificatifs techniques.
Chercher uniquement des logements A ou B est rarement réaliste
Pourquoi un logement au gaz atteint rarement les meilleures notes
C’est un point qui surprend souvent les acquéreurs.
Aujourd’hui, un logement utilisant une chaudière gaz et sans équipement à énergie renouvelable atteint difficilement les classes A ou B.
Même avec :
- une parfaite isolation
- des menuiseries récentes
- un logement récent
- une consommation maîtrisée
la classe C devient souvent le plafond réaliste.
Pourquoi ?
Parce que le DPE ne mesure pas uniquement la consommation énergétique. Il intègre également les émissions de gaz à effet de serre et le gaz naturel reste une énergie fossile.
Acheter intelligemment : regarder le DPE avec recul
Le DPE est devenu un élément majeur du marché immobilier.
Et c’est une bonne chose.
Il pousse le marché à mieux intégrer les enjeux énergétiques et permet aux acquéreurs d’anticiper davantage leurs futures dépenses.
Mais un achat immobilier ne peut pas se résumer à une seule lettre.
L’objectif n’est ni d’ignorer le DPE, ni de le dramatiser. L’enjeu est surtout d'aller au-delà de la lettre.
Et parfois, un logement classé D dans un emplacement exceptionnel reste un achat plus pertinent qu’un appartement classé A situé dans un secteur moins recherché.
