L’analyse experte par BAKARRA, Agent & Expert Immobilier à Biarritz. Les vrais chiffres du marché, la réalité du terrain que les portails ne connaissent pas, au service de votre projet.
En mai 2026, le prix médian de l’immobilier à Biarritz s’établit à environ 7 300 €/m² tous biens confondus, selon les données croisées de MeilleursAgents, Figaro Immobilier et l’Observatoire PAP. Le marché connaît une phase de stabilisation après les fortes hausses de la période post-Covid, avec une légère correction de 2 % sur un an et une progression qui reste notable à +15 % sur cinq ans.
Derrière cette moyenne se cachent des écarts considérables. Un studio en centre-ville peut se négocier à 7 500 €/m² tandis qu’une villa face à l’océan sur la Côte des Basques dépasse régulièrement les 10 000 €/m². Chez Bakarra, nous posons un regard local, nourri par les dizaines de transactions que nous réalisons chaque année à Biarritz et dans le BAB.
Obtenir une estimation gratuite de votre bien →En mai 2026, le prix médian se situe à environ 7 300 €/m² tous biens confondus. Les maisons restent nettement plus valorisées que les appartements, avec un prix médian autour de 9 596 €/m² contre 7 661 €/m² pour les collectifs.
| Type de bien | Prix médian m² | Évolution 1 an | Évolution 5 ans | Fourchette |
|---|---|---|---|---|
| Tous biens confondus | 7 300 € | -2 % | +15 % | 4 000 à 12 500 € |
| Appartement | 7 661 € | -1 % | +22 % | 4 042 à 12 547 € |
| Maison | 9 596 € | -6 % | +26 % | 4 815 à 18 329 € |
| Neuf | 9 655 € | -2 % | +32 % | 8 500 à 10 137 € |
| Ancien | 7 170 € | -2 % | +12 % | 5 139 à 10 317 € |
Le marché des appartements reste le cœur de l’activité immobilière à Biarritz. Les T2 et T3 bien situés, proches des plages ou en centre-ville, constituent l’essentiel des transactions. Les prix oscillent généralement entre 7 000 et 8 500 €/m² selon l’étage, l’orientation et la qualité de la rénovation.
Les petites surfaces (studios et T2) trouvent preneur rapidement, souvent en moins de 50 jours pour les biens correctement estimés. La demande reste soutenue sur les appartements avec vue mer ou terrasse, qui peuvent dépasser 10 000 €/m² dans les secteurs les plus prisés. À l’inverse, les grandes surfaces au-delà du T4 peinent davantage, avec des délais de vente qui s’allongent au-delà de 150 jours.
Le marché des maisons à Biarritz relève d’un autre registre. Le prix médian s’établit autour de 9 596 €/m², mais ce chiffre masque une réalité très hétérogène. Les villas avec jardin proches des plages (Côte des Basques, Grande Plage) atteignent parfois 12 000 €/m², tandis que les maisons nécessitant des travaux dans les quartiers en retrait se négocient autour de 6 500 à 7 500 €/m².
Les maisons représentent une part minoritaire des transactions à Biarritz, parce que le foncier disponible est rare. Chaque vente de maison avec terrain constitue un événement de marché, en particulier dans les quartiers historiques. Les délais de vente sont plus longs (93 à 187 jours selon la taille), ce qui témoigne de la sélectivité des acquéreurs sur ce segment.
Le marché du neuf à Biarritz présente un prix médian de 9 655 €/m², en recul de 2 % sur un an mais en progression de 32 % sur cinq ans. Les programmes récents se concentrent sur les quartiers d’Aguiléra et de La Rochefoucauld, avec des livraisons prévues entre 2026 et 2029. Le quartier d’Aguiléra à lui seul prévoit entre 250 et 300 logements neufs, dont 60 % à vocation sociale.
L’ancien reste le cœur du marché biarrot, avec un prix médian de 7 170 €/m². La rénovation énergétique est devenue un facteur de prix déterminant : les biens classés DPE F ou G subissent désormais une décote de 10 à 15 % par rapport aux biens performants. À l’inverse, un bien rénové et bien classé peut se vendre au prix affiché dès les premières visites, parfois en quelques jours.
Le marché immobilier biarrot a connu une trajectoire spectaculaire depuis 2020. La crise sanitaire a amplifié l’attractivité résidentielle de la Côte Basque, entraînant une hausse des prix de l’ordre de 15 à 20 % entre 2020 et 2023. Biarritz, ville emblématique du littoral atlantique, a concentré une partie importante de cet afflux.
Depuis la mi-2023, les prix ont amorcé une correction mesurée, portée principalement par le segment des maisons et des biens nécessitant des travaux. Sur cinq ans, la hausse corrigée reste proche de 15 %. Le marché se montre en clivage, où la qualité du bien (orientation, DPE, état général, copropriété, micro-emplacement) fait toute la différence.
« À Biarritz, les biens en bon état et bien situés partent vite, souvent au prix. En revanche, les biens surévalués de plus de 5 % restent en portefeuille plusieurs mois. La fenêtre de négociation s’est rouverte sur certains segments, notamment les grandes surfaces et les quartiers en retrait du littoral. C’est un marché où l’estimation juste fait la différence entre une vente rapide et une annonce qui s’installe. »
À Biarritz, la moyenne communale n’a que peu de valeur sans une lecture fine des quartiers. Les écarts de prix restent marqués et traduisent des cadres de vie, des niveaux de demande et des typologies de biens très différents. Pour aller plus loin, consultez notre carte des quartiers de Biarritz.
Le marché biarrot reste tendu en 2026, avec davantage d’acheteurs que de biens disponibles sur les secteurs les plus recherchés. La baisse des taux amorcée en 2025 a redonné du pouvoir d’achat et relancé la fluidité des transactions. Cependant, cette reprise est sélective : elle profite d’abord aux biens bien situés et bien estimés.
Les biens correctement estimés trouvent preneur dans des délais raisonnables, souvent autour de 63 jours. Le risque principal n’est pas la baisse du marché, mais la surévaluation : un bien affiché 5 à 10 % au-dessus du marché peut rester en portefeuille plusieurs mois et finir par se vendre en-dessous du prix qu’il aurait obtenu avec une estimation juste. Les acheteurs sont bien informés et n’hésitent pas à comparer. Nous recommandons de consulter un expert immobilier à Biarritz pour fixer le prix le plus pertinent.
La stabilisation des prix et la détente des taux offrent une fenêtre d’entrée intéressante, surtout pour ceux qui cherchaient depuis 2022-2023 sans pouvoir concrétiser. Il s’agit surtout de bien cibler : les meilleurs biens partent vite, parfois dès le premier week-end de visites quand ils sont au bon prix. Notre connaissance quartier par quartier vous permet de faire une offre pertinente, soutenue par notre grille de lecture du marché local.
« Le marché biarrot reste solide mais il est devenu plus exigeant. Les biens correctement estimés et bien présentés se vendent dans des délais raisonnables. Les biens surévalués stagnent. C’est un marché qui récompense la justesse du prix et la qualité de l’accompagnement. »
Biarritz est historiquement un marché d’investissement patrimonial plus que de rendement locatif pur. Avec un loyer médian de 21 €/m² pour les appartements et un prix d’achat autour de 7 660 €/m², le rendement brut s’établit autour de 3,3 %, ce qui est cohérent pour une ville de cette attractivité.
La réglementation sur les meublés de tourisme, en place depuis le 1er mars 2023, impose une autorisation de changement d’usage et un principe de compensation pour les résidences secondaires louées en courte durée. Cette contrainte n’a pas effondré le marché locatif saisonnier, mais elle a réduit le nombre de nouveaux projets et renforcé la position des opérateurs déjà en place.
Pour un investissement patrimonial, Biarritz conserve des fondamentaux solides : une offre foncière très limitée, une attractivité touristique constante, un parc de résidences secondaires qui représente plus de 40 % des logements, et un cadre de vie qui continue d’attirer une clientèle à fort pouvoir d’achat, française et internationale.
Au sein du BAB (Bayonne, Anglet, Biarritz) et de la Côte Basque, Biarritz occupe la position haute du marché. Moins accessible que Bayonne, plus prestigieuse qu’Anglet, la ville se positionne comme le marché de référence pour les acquéreurs en quête de prestige et de front de mer.
| Ville | Prix médian m² | Évolution 1 an | Profil dominant |
|---|---|---|---|
| Biarritz | ~7 300 € | Stable (-2 %) | Prestige, résidences secondaires |
| Anglet | ~6 120 € | -1 % | Résidentiel familial, cadre de vie |
| Bayonne | ~4 250 € | +4,5 % | Urbain, primo-accédants |
| Bidart | ~6 495 € | Stable | Résidentiel calme, surf |
Biarritz affiche des prix nettement supérieurs à ses voisines, ce qui reflète sa prime de prestige et la rareté de son foncier. De nombreux acquéreurs décident en faveur d’Anglet après avoir commencé leur recherche à Biarritz, parce que les prix y dépassent souvent les limites de leur budget. C’est d’ailleurs l’un des atouts de Bakarra, qui accompagne ses clients sur l’ensemble du BAB et peut proposer des alternatives pertinentes quand le marché biarrot s’avère trop tendu.
Consultez notre analyse du marché immobilier à Anglet →Estimation garantie à dire d’expert, sans engagement. BAKARRA est la seule agence du Pays Basque à cumuler les compétences d’agent immobilier et d’expert immobilier certifié.