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Par Hugo Marion
Expert Immobilier
Vendre une résidence secondaire sur la Côte Basque en 2026 se prépare : la fiscalité de la plus-value, le timing saisonnier et la solidité du dossier déterminent votre net vendeur bien plus que le seul prix affiché.
La plus-value d'une résidence secondaire est taxée jusqu'à 36,2% avant abattements, avec une exonération progressive jusqu'à 22 ans pour l'impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Cet article décrypte la fiscalité, le bon moment pour vendre et le profil des acheteurs actuels. Par BAKARRA Immobilier, expert du marché de la Côte Basque.
La Côte Basque reste une destination de choix pour les résidences secondaires. Mais en 2026, vendre dans ce secteur ne s’improvise plus. Entre la fiscalité spécifique, la pression réglementaire croissante et l’évolution des attentes des acheteurs, chaque détail compte pour réussir sa revente.
Cet article décrypte les clés pour maximiser votre net vendeur, sécuriser la transaction, et transformer les contraintes en réels leviers d’optimisation.
La plus-value réalisée à la revente d’une résidence secondaire est soumise à une fiscalité spécifique, différente de la résidence principale :
Ces taux baissent grâce à un système d’abattement lié à la durée de détention.
| Année de détention | Impôt sur la plus-value (IR) (%) | Prélèvements sociaux (PS) (%) | Taux d'imposition total (%) |
|---|---|---|---|
| 0 à 5 ans | 19,00 | 17,20 | 36,20 |
| 6 ans | 17,86 | 16,92 | 34,78 |
| 7 ans | 16,72 | 16,62 | 33,34 |
| 8 ans | 15,58 | 16,33 | 31,91 |
| 9 ans | 14,44 | 16,03 | 30,47 |
| 10 ans | 13,30 | 15,73 | 29,03 |
| 11 ans | 12,16 | 15,43 | 27,59 |
| 12 ans | 11,02 | 15,13 | 26,15 |
| 13 ans | 9,88 | 14,84 | 24,72 |
| 14 ans | 8,74 | 14,54 | 23,28 |
| 15 ans | 7,60 | 14,24 | 21,84 |
| 16 ans | 6,46 | 13,94 | 20,40 |
| 17 ans | 5,32 | 13,64 | 18,96 |
| 18 ans | 4,18 | 13,35 | 17,53 |
| 19 ans | 3,04 | 13,05 | 16,09 |
| 20 ans | 1,90 | 12,75 | 14,65 |
| 21 ans | 0,76 | 12,45 | 13,21 |
| 22 ans | 0,00 | 12,38 | 12,38 |
| 23 ans | 0,00 | 10,84 | 10,84 |
| 24 ans | 0,00 | 9,29 | 9,29 |
| 25 ans | 0,00 | 7,74 | 7,74 |
| 26 ans | 0,00 | 6,19 | 6,19 |
| 27 ans | 0,00 | 4,64 | 4,64 |
| 28 ans | 0,00 | 3,10 | 3,10 |
| 29 ans | 0,00 | 1,55 | 1,55 |
| 30 ans et plus | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
Si la plus-value nette imposable à 19 % dépasse 50 000 €, une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute.
Pour une estimation précise de votre bien immobilier, nos experts BAKARRA vous accompagnent dans le calcul de votre plus-value potentielle.
La Côte Basque continue d'exercer une forte attractivité sur les acheteurs de résidences secondaires venus de l'extérieur. Le profil des acquéreurs s'est nettement précisé ces dernières années.
Les grandes métropoles françaises restent les principaux réservoirs d'acquéreurs pour vendre sa résidence secondaire Biarritz ou Anglet.
Ces acheteurs recherchent :
Les acquéreurs étrangers restent minoritaires en volume mais pèsent lourd dans le marché immobilier haut de gamme du Pays Basque.
Nationalités principales : Britanniques, Suisses, Belges, Américains
Leurs exigences :
Le moteur principal n'est plus la seule rentabilité locative, compte tenu du durcissement réglementaire.
L'acquéreur type de 2026 recherche :
La raréfaction de l'offre et la complexité croissante de la législation font que l'accompagnement devient un critère décisif. Un vendeur capable de présenter un dossier clair prend une longueur d'avance.
Le marché de la résidence secondaire est éminemment saisonnier sur la Côte Basque.
C'est entre mars et août que la majorité des transactions de résidences secondaires se concrétisent.
Pourquoi cette période ?
Mettre son bien en vente dès fin février permet de :
Actions indispensables avant la mise sur le marché :
Pour connaître le meilleur moment pour vendre sur la Côte Basque, nos experts analysent les tendances du marché en temps réel.
Depuis 2024, la réglementation résidences secondaires sur la Côte Basque s'est considérablement renforcée, changeant la donne pour vendeurs et acquéreurs.
Compensation obligatoire : Dans de nombreuses communes, louer son bien en courte durée (Airbnb, Abritel) exige désormais de restituer ou créer un logement destiné à l'habitat permanent.
Cette règle réduit mécaniquement l'attractivité des biens strictement dédiés à l'investissement locatif.
Encadrement des loyers : Plusieurs villes appliquent désormais l'encadrement des loyers en location classique, limitant la rentabilité potentielle.
Surtaxes locales : Les résidences secondaires subissent une majoration des impôts locaux :
Ces contraintes réorientent le marché vers :
L'acquéreur attend désormais du vendeur une transparence totale sur les usages autorisés, les restrictions et la conformité du bien.
La complexification du contexte rend l'accompagnement par des professionnels immobiliers locaux non seulement recommandé, mais souvent indispensable.
Un agent immobilier Côte Basque expérimenté maîtrise :
Il valorise votre bien au-delà du simple descriptif, en apportant un conseil sur-mesure à chaque étape.
Le notaire devient le garant de :
Son rôle de conseil est stratégique dans ce contexte mouvant.
Missions clés :
Cette expertise évite les mauvaises surprises et sécurise votre net vendeur.
L'acheteur, de plus en plus exigeant, accorde une importance majeure à :
Proposer un parcours parfaitement balisé devient un avantage compétitif décisif.
