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Encadrement des loyers au Pays Basque : guide complet 2025
Par Tony Marion
Expert Immobilier
La Côte Basque reste une destination de choix pour les résidences secondaires. Mais en 2025, vendre dans ce secteur ne s’improvise plus. Entre la fiscalité spécifique, la pression réglementaire croissante et l’évolution des attentes des acheteurs, chaque détail compte pour réussir sa revente.
Cet article décrypte les clés pour maximiser votre net vendeur, sécuriser la transaction, et transformer les contraintes en réels leviers d’optimisation.
Fiscalité à la revente d’une résidence secondaire
Comprendre la plus-value immobilière
La plus-value réalisée à la revente d’une résidence secondaire est soumise à une fiscalité spécifique, différente de la résidence principale :
- Impôt sur le revenu (IR) : 19 %
- Prélèvements sociaux (PS) : 17,2 %
Ces taux baissent grâce à un système d’abattement lié à la durée de détention.
Tableau des abattements selon la durée de détention
| Année de détention | Impôt sur la plus-value (IR) (%) | Prélèvements sociaux (PS) (%) | Taux d'imposition total (%) |
|---|---|---|---|
| 0 à 5 ans | 19,00 | 17,20 | 36,20 |
| 6 ans | 17,86 | 16,92 | 34,78 |
| 7 ans | 16,72 | 16,62 | 33,34 |
| 8 ans | 15,58 | 16,33 | 31,91 |
| 9 ans | 14,44 | 16,03 | 30,47 |
| 10 ans | 13,30 | 15,73 | 29,03 |
| 11 ans | 12,16 | 15,43 | 27,59 |
| 12 ans | 11,02 | 15,13 | 26,15 |
| 13 ans | 9,88 | 14,84 | 24,72 |
| 14 ans | 8,74 | 14,54 | 23,28 |
| 15 ans | 7,60 | 14,24 | 21,84 |
| 16 ans | 6,46 | 13,94 | 20,40 |
| 17 ans | 5,32 | 13,64 | 18,96 |
| 18 ans | 4,18 | 13,35 | 17,53 |
| 19 ans | 3,04 | 13,05 | 16,09 |
| 20 ans | 1,90 | 12,75 | 14,65 |
| 21 ans | 0,76 | 12,45 | 13,21 |
| 22 ans | 0,00 | 12,38 | 12,38 |
| 23 ans | 0,00 | 10,84 | 10,84 |
| 24 ans | 0,00 | 9,29 | 9,29 |
| 25 ans | 0,00 | 7,74 | 7,74 |
| 26 ans | 0,00 | 6,19 | 6,19 |
| 27 ans | 0,00 | 4,64 | 4,64 |
| 28 ans | 0,00 | 3,10 | 3,10 |
| 29 ans | 0,00 | 1,55 | 1,55 |
| 30 ans et plus | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
💡 À RETENIR
- L’imposition baisse chaque année après la 5ᵉ année
- Exonération totale après 22 ans pour l’IR, après 30 ans pour les PS
Frais déductibles :
- Frais de notaire (forfait 7,5 % ou réels)
- Travaux réalisés par entreprise (forfait 15 % après 5 ans ou réels)
- Diagnostics, commissions d’agence
Surtaxe à prévoir :
Si la plus-value nette imposable à 19 % dépasse 50 000 €, une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute.
Pour une estimation précise de votre bien immobilier, nos experts BAKARRA vous accompagnent dans le calcul de votre plus-value potentielle.
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Qui achète les résidences secondaires Côte Basque en 2025 ?
La Côte Basque continue d'exercer une forte attractivité sur les acheteurs de résidences secondaires venus de l'extérieur. Le profil des acquéreurs s'est nettement précisé ces dernières années.
Parisiens, Bordelais, Toulousains : le cœur de cible
Les grandes métropoles françaises restent les principaux réservoirs d'acquéreurs pour vendre sa résidence secondaire Biarritz ou Anglet.
Ces acheteurs recherchent :
- Une coupure avec le rythme urbain
- Un investissement sûr dans une région à la notoriété stable
- La sécurité juridique du marché local
- Une perspective de transmission patrimoniale
Acheteurs internationaux : segment haut de gamme
Les acquéreurs étrangers restent minoritaires en volume mais pèsent lourd dans le marché immobilier haut de gamme du Pays Basque.
Nationalités principales : Britanniques, Suisses, Belges, Américains
Leurs exigences :
- Qualité de vie exceptionnelle
- Discrétion et tranquillité
- Commodités de prestige
- Capacité d'usage comme résidence semi-principale
Critères d'achat actuels : de l'investissement à l'art de vivre
Le moteur principal n'est plus la seule rentabilité locative, compte tenu du durcissement réglementaire.
L'acquéreur type de 2025 recherche :
- Un emplacement premium : proximité plage, quartier vivant, vues dégagées sur mer ou montagnes
- Un bien flexible : possibilité d'en faire une résidence principale à terme, espace télétravail
- La sécurité d'usage : légalité des travaux, transparence sur les droits d'usage et de location
La raréfaction de l'offre et la complexité croissante de la législation font que l'accompagnement devient un critère décisif. Un vendeur capable de présenter un dossier clair prend une longueur d'avance.
💡 À RETENIR
- Les acheteurs privilégient l'usage personnel à l'investissement locatif
- La transparence du dossier vendeur devient un avantage concurrentiel majeur
Quand vendre sa résidence secondaire Côte Basque ?
Le marché de la résidence secondaire est éminemment saisonnier sur la Côte Basque.
Printemps-été : la période stratégique pour vendre
C'est entre mars et août que la majorité des transactions de résidences secondaires se concrétisent.
Pourquoi cette période ?
- Les acquéreurs profitent de la belle saison pour visiter et se projeter
- Les familles souhaitent occuper le bien pendant l'été
- Possibilité d'organiser des travaux avant la rentrée
Anticiper pour maximiser ses chances
Mettre son bien en vente dès fin février permet de :
- Bénéficier d'une mise en lumière optimale dès l'ouverture de saison
- Éviter la saturation du marché en plein été
- Réduire la concurrence entre biens similaires
La préparation : facteur clé de succès
Actions indispensables avant la mise sur le marché :
- Réaliser tous les diagnostics obligatoires
- Constituer un dossier vendeur irréprochable
- Clarifier la réglementation applicable (location saisonnière, restrictions d'usage)
- Organiser des visites parfaitement orchestrées
Pour connaître le meilleur moment pour vendre sur la Côte Basque, nos experts analysent les tendances du marché en temps réel.
💡 À RETENIR
- Anticiper la mise en vente dès février optimise vos chances
- La préparation du dossier conditionne la rapidité de transaction
Impact de la loi sur la revente des résidences secondaires
Depuis 2024, la réglementation résidences secondaires sur la Côte Basque s'est considérablement renforcée, changeant la donne pour vendeurs et acquéreurs.
Location saisonnière : les nouvelles contraintes
Compensation obligatoire : Dans de nombreuses communes, louer son bien en courte durée (Airbnb, Abritel) exige désormais de restituer ou créer un logement destiné à l'habitat permanent.
Cette règle réduit mécaniquement l'attractivité des biens strictement dédiés à l'investissement locatif.
Encadrement et surtaxes : nouvelle donne fiscale
Encadrement des loyers : Plusieurs villes appliquent désormais l'encadrement des loyers en location classique, limitant la rentabilité potentielle.
Surtaxes locales : Les résidences secondaires subissent une majoration des impôts locaux :
- Majoration taxe d'habitation
- Majoration taxe foncière
- Taxe sur les logements vacants
Impact sur le marché : vers un usage personnel
Ces contraintes réorientent le marché vers :
- L'usage "pied-à-terre"
- L'anticipation de retraite
- La résidence semi-principale
- L'achat familial à long terme
L'acquéreur attend désormais du vendeur une transparence totale sur les usages autorisés, les restrictions et la conformité du bien.
💡 À RETENIR
- La réglementation 2024 privilégie l'usage personnel vs locatif
- Les surtaxes locales impactent la rentabilité des investissements
- La transparence sur les contraintes devient obligatoire
Pourquoi s’entourer d’un professionnel local ?
La complexification du contexte rend l'accompagnement par des professionnels immobiliers locaux non seulement recommandé, mais souvent indispensable.
L'agent immobilier local : clé de voûte de votre stratégie
Un agent immobilier Côte Basque expérimenté maîtrise :
- Le tissu local et la demande réelle
- Les évolutions réglementaires récentes
- Les critères décisifs du moment
- Un réseau permettant d'accélérer les mises en relation
Il valorise votre bien au-delà du simple descriptif, en apportant un conseil sur-mesure à chaque étape.
Le notaire : sécuriser transaction et fiscalité
Le notaire devient le garant de :
- La régularité fiscale et le calcul de plus-value
- Le respect des droits de préemption
- Le paiement effectif des taxes
- La conformité réglementaire
Son rôle de conseil est stratégique dans ce contexte mouvant.
Expert-comptable : anticiper et optimiser
Missions clés :
- Optimiser la fiscalité résidence secondaire 2025
- Intégrer correctement travaux et frais déductibles
- Choisir entre forfait et réel
- Anticiper l'impact sur votre déclaration
Cette expertise évite les mauvaises surprises et sécurise votre net vendeur.
Un accompagnement gage de confiance
L'acheteur, de plus en plus exigeant, accorde une importance majeure à :
- La sécurité juridique
- La transparence des calculs fiscaux
- La clarté du dossier
Proposer un parcours parfaitement balisé devient un avantage compétitif décisif.
💡 À RETENIR
- L'expertise locale est indispensable face à la complexité réglementaire
- Le trio agent-notaire-expert comptable sécurise votre transaction
- Un dossier transparent rassure l'acquéreur et accélère la vente
Que retenir de cet article ?
- Optimiser la revente de sa résidence secondaire sur la Côte Basque, c’est aujourd’hui relever un double défi : maîtriser une fiscalité complexe et s’adapter à un environnement réglementaire en perpétuelle évolution, tout en répondant à des attentes d’acheteurs plus sélectifs.
- Anticipation, transparence et accompagnement professionnel constituent le triptyque indispensable pour transformer les contraintes actuelles en véritables leviers de valorisation patrimoniale.
- En vous entourant des bons experts et en préparant minutieusement chaque étape, vous maximisez non seulement la rapidité de la vente, mais surtout la valeur nette réellement perçue.
