L’analyse experte par BAKARRA, Agent & Expert Immobilier à Bayonne. Les vrais chiffres du marché, la réalité du terrain que les portails ne connaissent pas, au service de votre projet.
En juin 2026, le prix médian de l’immobilier à Bayonne s’établit à environ 4 250 €/m² tous biens confondus, selon les données croisées de MeilleursAgents, PAP et Figaro Immobilier. C’est le marché le plus accessible du BAB (Bayonne, Anglet, Biarritz), avec des prix inférieurs de 30 % à ceux d’Anglet et de plus de 40 % à ceux de Biarritz.
Derrière les moyennes, les écarts entre quartiers restent significatifs, de 3 500 €/m² dans les secteurs de Saint-Bernard ou Sainte-Croix à plus de 5 300 €/m² dans le secteur des Arènes. Chez Bakarra, nous réalisons chaque année des dizaines de transactions à Bayonne et nous connaissons ces variations quartier par quartier.
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Bayonne est avant tout un marché de résidence principale. Contrairement à Biarritz où les résidences secondaires représentent 40 % du parc, Bayonne affiche 89 % de résidences principales. Cette réalité structure un marché porté par la demande locale : primo-accédants, familles, jeunes actifs et investisseurs locatifs.
| Type de bien | Prix médian m² | Évolution 1 an | Évolution 5 ans | Fourchette |
|---|---|---|---|---|
| Tous biens confondus | 4 250 € | Stable | +35 % | 2 300 à 6 900 € |
| Appartement | 4 550 € | Stable | +47 % | 3 300 à 6 800 € |
| Maison | 5 000 € | Stable | +30 % | 2 300 à 8 500 € |
| Neuf | 5 800 € | -1 % | +25 % | 5 500 à 7 000 € |
| Ancien | 4 100 € | Stable | +38 % | 2 900 à 5 500 € |
Le marché des appartements domine largement à Bayonne, où ils représentent 86 % du parc de logements. Les T2 et T3 proches du centre historique ou des Arènes constituent l’essentiel des transactions. Les prix varient de 3 300 €/m² dans les secteurs périphériques à plus de 5 300 €/m² dans les quartiers premium comme les Arènes ou Grand Bayonne. Le marché locatif bayonnais est particulièrement tendu, avec 61 % de locataires dans la population, ce qui soutient la demande d’achat des investisseurs. Les appartements rénovés en centre-ville trouvent preneur rapidement, souvent en moins de deux mois.
Les maisons représentent seulement 14 % du parc bayonnais, ce qui en fait un bien rare et recherché. Le prix médian s’établit autour de 5 000 €/m², avec des écarts considérables selon le quartier, la surface de terrain et l’état général. Les maisons avec jardin dans les secteurs de Marracq ou des Arènes peuvent dépasser 6 000 €/m², tandis que les maisons à rénover en périphérie se négocient autour de 3 500 à 4 000 €/m². La rareté du foncier, contrainte par le relief, l’Adour et les zones protégées, rend chaque vente de maison avec terrain significative.
Le neuf à Bayonne se situe entre 5 500 et 7 000 €/m² selon le programme, l’étage et les prestations. Plusieurs programmes de résidences récentes ont été livrés dans les secteurs de Marracq et Saint-Esprit, avec des prix d’appel autour de 5 500 €/m². L’ancien constitue le cœur du marché bayonnais, avec un prix médian autour de 4 100 €/m². Comme partout au Pays Basque, la performance énergétique est devenue un critère de prix déterminant : les biens classés DPE F ou G subissent une décote visible, tandis que les biens rénovés et bien classés se vendent plus rapidement et à des prix supérieurs à la moyenne de leur quartier.
Le marché immobilier bayonnais a connu une progression remarquable depuis 2018, portée par l’attractivité croissante du Pays Basque et l’essor du télétravail. Les prix ont augmenté de plus de 40 % en sept ans, passant de 3 315 €/m² en 2018 à environ 4 700 €/m² en 2025 selon Orpi. Cette hausse, plus modérée que celle de Biarritz, reflète le positionnement de Bayonne comme marché urbain accessible.
Depuis 2024, le marché bayonnais est entré dans une phase de stabilisation haute. Le volume des transactions a nettement reculé, mais les prix résistent, soutenus par la tension locative et l’attractivité durable du Pays Basque. La baisse des taux amorcée en 2025 relance progressivement le pouvoir d’achat des ménages et fluidifie de nouveau les transactions.
« Le marché bayonnais fonctionne à deux vitesses. Les biens bien situés dans les quartiers centraux partent en quelques semaines. Les biens en périphérie ou nécessitant des travaux importants peinent davantage. La clé, c’est l’estimation juste : à Bayonne, un bien correctement positionné trouve acquéreur rapidement, parce que la demande reste supérieure à l’offre dans la plupart des secteurs. »
À Bayonne, les prix varient du simple au double selon les quartiers. Cette hétérogénéité reflète la géographie particulière de la ville, structurée autour de l’Adour et de la Nive, avec des quartiers historiques au cœur et des secteurs résidentiels en périphérie.
Le marché bayonnais reste tendu en 2026. La demande dépasse l’offre dans la plupart des quartiers, avec 8 % d’acheteurs de plus que de biens disponibles selon Trackstone. La baisse des taux amorcée en 2025 (autour de 3,30 % sur 20 ans) a relancé le pouvoir d’achat des ménages et fluidifié les transactions après le ralentissement de 2024.
Les biens correctement estimés trouvent preneur dans des délais raisonnables à Bayonne. Le risque principal reste la surévaluation : dans un marché où les prix se stabilisent, un bien affiché trop haut perd en attractivité rapidement. Les acheteurs bayonnais sont bien informés et comparent activement. Nous recommandons de consulter un expert immobilier pour fixer le prix juste.
Bayonne offre le meilleur rapport qualité-prix du BAB en 2026. La stabilisation des prix combinée à la baisse des taux crée une fenêtre favorable. Les primo-accédants peuvent encore trouver des T3 sous les 200 000 € dans certains secteurs, ce qui n’est plus possible ni à Anglet ni à Biarritz. La réactivité reste essentielle : les bons biens partent vite.
Bayonne est le marché locatif le plus tendu du BAB. Avec 61 % de locataires, une population étudiante significative et un bassin d’emploi actif, la demande locative est constante toute l’année. Le loyer médian se situe autour de 15 €/m² pour les appartements, ce qui donne un rendement brut de l’ordre de 4 à 4,5 % selon le quartier et le type de bien, supérieur à celui de Biarritz (3,3 %) et d’Anglet (3,5 %).
Le ticket d’entrée est plus accessible : un T2 en centre-ville se négocie entre 140 000 et 180 000 €, contre 250 000 à 350 000 € à Biarritz pour un bien comparable. Cette accessibilité, combinée à la tension locative, fait de Bayonne l’une des villes les plus intéressantes du Pays Basque pour l’investissement locatif en résidence principale.
Contrairement à Biarritz, la réglementation sur les meublés de tourisme pèse moins sur le marché bayonnais, parce que la part de résidences secondaires (4 %) est marginale. L’investissement locatif classique (location nue ou meublée longue durée) constitue le modèle dominant et le plus rentable.
Au sein du BAB, Bayonne est la porte d’entrée la plus accessible du marché immobilier basque. Capitale économique et administrative du Pays Basque, elle offre un cadre de vie urbain que Biarritz et Anglet ne proposent pas : commerces de proximité, transports, emploi, culture, et une vie de quartier authentique.
| Ville | Prix médian m² | Évolution 1 an | Profil dominant |
|---|---|---|---|
| Biarritz | ~7 300 € | -2 % | Prestige, résidences secondaires |
| Anglet | ~6 120 € | -1 % | Résidentiel familial, cadre de vie |
| Bayonne | ~4 250 € | Stable | Urbain, primo-accédants, locatif |
| Bidart | ~6 495 € | Stable | Résidentiel calme, surf |
Bayonne est la seule ville du BAB où le prix médian reste sous les 5 000 €/m², ce qui la rend accessible aux primo-accédants et aux investisseurs avec un budget raisonnable. De nombreux acquéreurs commencent leur recherche à Anglet ou Biarritz avant de se tourner vers Bayonne pour trouver un bien à leur budget. C’est une force de Bakarra de pouvoir accompagner ses clients sur ces trois villes et de proposer des alternatives cohérentes avec leur projet.
Consultez notre analyse du marché immobilier à Anglet →
Consultez notre analyse du marché immobilier à Biarritz →
Estimation garantie à dire d’expert, sans engagement. BAKARRA est la seule agence du Pays Basque à cumuler les compétences d’agent immobilier et d’expert immobilier certifié.